Artículo 43.
Concepto de Plan General de Ordenación Urbana.
1. El Plan General de Ordenación Urbana es el instrumento de ordenación integral del territorio correspondiente a uno o varios términos municipales completos, que tiene como objetivos cumplir en su ámbito los fines a que se refiere el artículo 3 de esta Ley, y, más concretamente, contribuir a resolver las necesidades de suelo residencial, dotacional e industrial del municipio, regulando, delimitando u orientando, según los casos, las zonas de crecimiento, la utilización del suelo rústico y los procesos de renovación y rehabilitación urbana.
2. El Plan General clasificará el suelo de todo su ámbito de aplicación para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente y definirá los elementos fundamentales de la estructura general del territorio respetando, en su caso, las determinaciones vinculantes del Plan Regional de Ordenación del Territorio, de los Planes Especiales que lo desarrollen o de las Leyes sectoriales, así como los criterios, orientaciones y estándares contenidos en esta Ley y en las Normas Urbanísticas Regionales que resulten aplicables.
3. El Plan General de Ordenación Urbana establece la ordenación de todo su ámbito, la regulación detallada del uso de los terrenos y la edificación en el suelo urbano consolidado, así como la de los Sectores del resto del suelo urbano y del urbanizable delimitado en los que se considere oportuno habilitar su ejecución sin necesidad de planeamiento de desarrollo.
Artículo 44.
Determinaciones mínimas del Plan General.
1. El Plan General de Ordenación Urbana contendrá, como mínimo, las siguientes determinaciones de carácter general:
a) Formulación de objetivos y propuestas generales.
b) Clasificación y calificación del suelo de su ámbito de aplicación en todas o algunas de las clases y categorías previstas en el artículo 92, según las características de los terrenos, y con indicación de su delimitación y superficie.
c) Previsión de las dotaciones urbanísticas públicas al servicio de toda la población, como viales, servicios, espacios libres y equipamientos colectivos, respetando en todo caso los criterios legales mínimos. El Plan puede indicar también criterios de diseño, ejecución y obtención de los terrenos necesarios.
d) Catálogo de elementos arquitectónicos o naturales que deben ser conservados e identificación de las medidas de protección que procedan, sin perjuicio además de los que deban asimismo catalogarse de conformidad con la legislación del Patrimonio Cultural.
e) Ordenación detallada del suelo urbano consolidado, con asignación de usos, intensidad, ocupación, tipos de edificación, alturas y demás condiciones de urbanización y edificación a las que se hace referencia en el artículo 46.
f) Relación de usos, edificios e instalaciones que se consideren fuera de ordenación o criterios objetivos que permitan su identificación concreta.
g) Identificación de los núcleos de población existentes, con expresión descriptiva y gráfica de su delimitación concreta.
2. Cuando el Plan incluya las categorías de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable delimitado dividirá el suelo en Sectores y establecerá las determinaciones que para esas clases de suelo se contemplan en los artículos 47 y 48. El Plan General podrá asimismo establecer directamente la ordenación detallada del suelo urbano no consolidado y del urbanizable delimitado, aplicando las exigencias y determinaciones de los artículos 54 y 55 de esta Ley. En tal caso, cuando el Plan prevea actuar directamente a través de unidades de actuación incluirá también el aprovechamiento medio de cada una de ellas. Ello no obstante dichas determinaciones siempre podrán ser completadas o modificadas por los Planes Parciales o Especiales de desarrollo que resulten necesarios. Los Planes Generales que contengan el tipo de determinaciones a que hace referencia este apartado seguirán respecto de ellas, a todos los efectos, el mismo régimen sustantivo y de modificación de los Planes Parciales.
Artículo 45.
Otras determinaciones del Plan General de Ordenación.
1. El Plan General de Ordenación Urbana podrá incluir también determinaciones generales adicionales a las previstas como mínimas en el artículo anterior. El grado de concreción y previsión de dicho inventario dependerá de la entidad del municipio y estará en proporción a sus problemas y necesidades urbanísticas.
2. Entre las determinaciones generales que puede incluir el Plan están las siguientes:
a) Dotaciones urbanísticas públicas adicionales alas mínimas que resulten necesarias.
b) Programación de etapas en lo que afecte a la iniciativa pública.
c) Medidas de protección del medio ambiente, conservación de la naturaleza y del patrimonio cultural, adicionales a las previstas en la legislación específica aplicable.
d) Delimitación de los núcleos o zonas de carácter tradicional, donde la ordenación urbanística debe plasmar un criterio orientador, previendo opciones alternativas y escalonadas de conservación, reforma, renovación o sustitución, cuyo diseño armonice con la tipología preexistente, sin perjuicio de que, justificadamente, se contemplen supuestos de ruptura con dicha tipología.
e) Reservas que, en su caso, se consideren necesarias para viviendas sujetas a algún régimen de protección pública en suelo urbano o urbanizable.
f) Señalamiento de plazos para la aprobación de Planes Parciales en el suelo urbanizable delimitado, así como, en su caso, para la ejecución, edificación y cumplimiento de los demás deberes urbanísticos a partir del planeamiento que resulte en cada caso preciso.
g) Normas de protección del suelo rústico, así como las precisiones necesarias en relación con las posibilidades edificatorias permitidas o autorizables contempladas en esta Ley.
h) Delimitación, cuando proceda, de áreas de tanteo y retracto, así como la posible implantación del Registro Municipal de Solares.
i) Circunstancias con arreglo a las cuales sea procedente la revisión del Plan, en función de la población, viviendas construidas, índices de crecimiento, recursos, usos e intensidad de ocupación, así como del modelo de desarrollo adoptado y de los demás elementos que incidan en la clasificación del suelo inicialmente prevista. 12
Artículo 46.
Determinaciones en suelo urbano consolidado.
En el suelo urbano consolidado, el Plan General contendrá las siguientes determinaciones:
a) Identificación de su delimitación y superficie
b) Calificación del suelo, entendida como la asignación de usos, intensidades y tipologías edificatorias de las diferentes parcelas o zonas homogéneas, incluyendo, en su caso, las demás características de la ordenación, la urbanización y la edificación que se consideren necesarias. En especial, la previsión detallada de las condiciones sanitarias y estéticas de las construcciones y de los terrenos de su entorno. Entre las condiciones sanitarias se incluye expresamente la defensa frente al ruido.
c) Delimitación o emplazamiento de espacios libres, deportivos y de ocio, centros docentes, sanitarios, culturales, religiosos y demás servicios de interés social vinculados al ámbito objeto de la ordenación detallada, con indicación, en su caso, de su carácter público o privado. El Plan puede indicar también criterios de diseño, ejecución y obtención de los terrenos necesarios.
d) Trazado y características de las redes de comunicaciones y servicios y de su conexión con la gran vialidad y los correspondientes sistemas generales.
e) Señalamiento de alineaciones, rasantes y previsión de aparcamientos públicos.
Artículo 47.
Determinaciones en suelo urbano no consolidado.
1. Cuando el Plan incluya la categoría de suelo urbano no consolidado incluirá, al menos, las siguientes determinaciones:
a) Delimitación de los Sectores o ámbitos de ordenación propios de un Plan Parcial o un Plan Especial, así como, si procede, la de las unidades de actuación en que se articule cada uno de ellos.
b) Asignación de usos predominantes, intensidades, tipologías edificatorias y densidad máxima en las diferentes zonas que se establezcan.
c) Aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de la equidistribución y, en su caso, el de las unidades de actuación.
d) Esquema de los sistemas generales y de las redes de comunicaciones y servicios.
e) Dotaciones locales mínimas, incluidas las obras de conexión con los sistemas generales.
f) Condiciones, prioridades y, en su caso, plazos para la urbanización de los diferentes Sectores o zonas.
2. El Plan General de Ordenación podrá señalar el sistema o sistemas de actuación previstos, incluso con carácter alternativo, en las unidades de actuación que delimite.
Artículo 48.
Determinaciones en suelo urbanizable delimitado.
1. Cuando el Plan prevea la categoría de suelo urbanizable delimitado incluirá, al menos, las siguientes determinaciones:
a) Delimitación de sus Sectores y su desarrollo suficiente para permitir la redacción de Planes Parciales.
b) Asignación de usos predominantes, intensidades, tipologías edificatorias y densidad máxima en las diferentes zonas que se establezcan.
c) Aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de la equidistribución y, en su caso, el de las unidades de actuación.
d) Esquema de los sistemas generales y de las redes de comunicaciones y servicios.
e) Dotaciones locales mínimas, incluidas las obras de conexión con los sistemas generales.
f) Condiciones, plazos y prioridades para la urbanización de los diferentes Sectores.
g) Delimitación de los sectores que sean objeto de urbanización prioritaria, con determinación de sus condiciones y plazos, incluyendo en dichos Sectores las áreas previstas para eliminar las carencias y necesidades de viviendas que pudieran existir. En cada uno de dichos Sectores, el 25 por 100, al menos, de la superficie destinada a usos residenciales se reservará para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección, destinando un mínimo del 10 por 100 para la construcción de viviendas de protección oficial de régimen especial. La superficie de los Sectores de urbanización prioritaria no podrá exceder del 50 por 100 de la totalidad del suelo urbanizable delimitado y se determinará en función de las necesidades de cada municipio. La delimitación de estos Sectores será obligatoria para todos los Planes Generales, salvo que se justifique en la Memoria la ausencia de las necesidades a que hace referencia este apartado.
2. El Plan podrá asimismo señalar el sistema o sistemas de actuación previstos, incluso con carácter alternativo, para la ejecución de los diferentes Sectores.
3. El Plan General puede delimitar directamente las unidades de actuación en que se articule cada uno de los Sectores y adelantar las determinaciones y condiciones propias del Plan Parcial, de manera que se pueda ejecutar aquél directamente y sin necesidad de planeamiento de desarrollo.
Artículo 49.
Determinaciones en el suelo urbanizable residual.
1. Cuando el Plan General incluya la categoría de suelo urbanizable residual, establecerá los criterios y condiciones para la delimitación de Sectores y la aprobación de los correspondientes Planes Parciales. Dichos criterios tendrán formulación predominantemente negativa y podrán incluir los usos incompatibles, las densidades e intensidades máximas, las dotaciones mínimas necesarias y su conexión con las ya existentes.
Entre las condiciones o criterios a que se refiere el párrafo anterior, el Plan podrá prever un orden de prioridades o preferencias, indicativo o excluyente, para garantizar un desarrollo urbano coherente. Excepcionalmente, el Plan General podrá dividir, total o parcialmente, el suelo urbanizable residual en Sectores.
2. El Plan puede prever asimismo las materias y contenidos generales de posibles convenios urbanísticos vinculados al desarrollo del suelo urbanizable residual.
Artículo 50.
Determinaciones en suelo rústico.
1. En el suelo rústico, además de las determinaciones genéricas contempladas en los artículos 44 y 45, el Plan General de Ordenación podrá:
a) Identificar con precisión los distintos tipos de suelo rústico para su ordenación y protección singularizada.
b) Prever un régimen de protección diferenciada, con indicación precisa de las actividades absolutamente prohibidas y de las zonas donde debe quedar totalmente garantizada la conservación e incluso mejora de los recursos naturales, valores paisajísticos, ambientales, culturales y económicos vinculados al uso agrícola, forestal o ganadero.
c) Establecer con el mayor grado de precisión posible las actividades, usos y edificaciones permitidos de acuerdo con las previsiones generales de esta Ley, con especial referencia a sus características de diseño y condiciones estéticas, incluidos materiales y colores de fachada y cubiertas.
2. El Plan puede prever el contenido y las materias genéricas sobre las que han de versar los posibles convenios urbanísticos vinculados a las posibilidades edificatorias del suelo rústico, con especial referencia ala concreta prestación o limitación de determinados servicios municipales.
Artículo 51.
Supletoriedad.
La opción por un Plan de carácter mínimo no excluye la previsión adicional de algunas de las determinaciones de los artículos anteriores. En caso de lagunas o insuficiencias del Plan General, éstas serán completadas con las normas de aplicación directa, las Normas Urbanísticas Regionales, los demás instrumentos de ordenación territorial y las Ordenanzas municipales de edificación. Los conflictos que eventualmente se planteen se resolverán atendiendo a estos criterios normativos, a los fines y objetivos del título preliminar de esta Ley y a los principios que inspiran el Ordenamiento urbanístico, entre ellos, el criterio de congruencia y el de la naturaleza de las cosas.
Artículo 52.
Documentación.
1. Las determinaciones del Plan General establecidas en los artículos anteriores se desarrollarán en:
a) Una Memoria, que tiene carácter vinculante y que ha de comprender una referencia a los objetivos, propuestas generales, soluciones previstas y cuantas aclaraciones sean precisas para hacer comprensible el modelo elegido.
b) Planos de información.
c) Planos de ordenación.
d) Normas urbanísticas y de edificación, que adoptarán el nombre de Ordenanzas y se expresarán en forma articulada. Según el tipo de suelo y el grado de desarrollo a él inherente, contendrán el régimen general o detallado de los requisitos de uso, proyectos de urbanización, condiciones técnicas de las obras, cualidades de volumen, uso, características
estéticas de los edificios y cuantas regulaciones sean precisas para la ejecución del Plan.
e) Estudio económicofinanciero, que incluirá un cálculo realista de los costes que implicará la ejecución del Plan y de los medios financieros disponibles o previsibles para ello.
2. El Plan incluirá también el documento en cada caso previsto en la legislación de impacto ambiental.
3. El grado de detalle de cada uno de estos documentos será el necesario para justificar las determinaciones del Plan. Sin perjuicio de su precisión reglamentaria, la escala de la documentación gráfica ha de permitir realizar Planes de desarrollo o redactar proyectos de obras sin necesidad de mayores precisiones o aclaraciones.
Artículo 53.
Sectores.
1. El Sector es el ámbito de ordenación de un Plan Parcial, para la regulación detallada del suelo urbano no consolidado o del suelo urbanizable. Cada uno de los Planes Parciales abarcará uno o varios Sectores completos.
2. En el suelo urbano y en el suelo urbanizable delimitado los Sectores los define el Plan General de Ordenación. En el suelo urbanizable residual, su delimitación corresponderá a los propios Planes Parciales, de conformidad con los criterios del Plan General.
3. La delimitación de Sectores deberá garantizar el desarrollo urbano racional de la ciudad. Su perímetro se determinará preferentemente mediante ejes viarios, terrenos de dominio público, alineaciones propias de la red de equipamientos y otros elementos geográficos. En todo caso, aunque no quede expresamente prohibido, no será criterio exclusivo para su delimitación la simple conformidad o ajuste a límites de una propiedad privada.
Artículo 54.
Objeto del Plan Parcial.
1. Los Planes Parciales tienen por objeto regular la urbanización y edificación del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable, plasmando el principio de equidistribución y desarrollando el Plan General mediante la ordenación detallada de uno o varios Sectores completos.
2. No podrán aprobarse Planes Parciales sin la previa existencia de un Plan General de Ordenación Urbana, al que aquéllos están jerárquicamente subordinados y cuyas determinaciones no podrán modificar, con la única excepción de lo previsto en el apartado 2 del artículo 44.
Artículo 55.
Determinaciones.
1. Los Planes Parciales detallarán y ajustarán las determinaciones previstas en los artículos 47, 48 y 49 de esta Ley. En particular, si no estuviera determinado en el Plan General de Ordenación que desarrollan, delimitarán unidades de actuación, fijarán el sistema o sistemas de actuación previstos, incluso con carácter alternativo, asignarán usos, intensidades, tipologías y densidades máximas, con expresión concreta de los usos predominantes y del aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de equidistribución y, en su caso, el de las unidades de actuación. Concretarán las dotaciones locales vinculadas a las unidades de actuación, incluidas las obras de conexión con los sistemas generales existentes. Los Planes contendrán también una evaluación económica de la implantación de los servicios y ejecución de las obras de urbanización y podrán precisar o prever, al menos con carácter indicativo, los plazos de ejecución, con especial referencia al del cumplimiento de los deberes de urbanización y edificación.
2. En el caso del suelo urbanizable residual, los Planes Parciales delimitarán el suelo en Sectores de conformidad con los criterios sustantivos generales a que se refiere el artículo 53 y determinarán su aprovechamiento medio. En estos supuestos, los Planes Parciales podrán prever las materias y contenidos generales de posibles convenios urbanísticos vinculados al desarrollo de este suelo residual.
Artículo 56.
Documentación.
1. Las determinaciones de los Planes Parciales se desarrollarán en una Memoria; los planos de información y ordenación que resulten necesarios; las Ordenanzas urbanísticas, en las que se incluirán como anexo, en su caso, los catálogos de edificios preexistentes a proteger; el plan de etapas, y la evaluación de los costes de urbanización y de implantación de los servicios.
2. El grado de detalle de cada uno de estos documentos será el necesario para justificar las determinaciones que en cada caso comprenda el Plan. La escala de la documentación gráfica ha de permitir redactar proyectos de obras sin necesidad de mayores precisiones o aclaraciones.
Artículo 57.
Planes Parciales de iniciativa particular.
1. Los particulares, en los términos previstos en esta Ley, podrán formular Planes de desarrollo del Plan General de Ordenación Urbana.
2. Los interesados, acompañando una Memoria sobre las características de la actuación pretendida, podrán ejercer el derecho de consulta previsto en la legislación estatal. A estos efectos, se dirigirán al Ayuntamiento en solicitud de información acerca de los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, los planes y proyectos sectoriales existentes, la viabilidad de la actuación y las obras que habrían de realizar a su costa para asegurar su conexión con los sistemas generales exteriores. La respuesta del Ayuntamiento podrá sugerir, en su caso, las materias y contenidos de posibles convenios urbanísticos vinculados al desarrollo del suelo urbanizable residual.
3. El Ayuntamiento habrá de responder en el plazo de tres meses debiendo ser la respuesta congruente con el grado de concreción de las cuestiones planteadas. Dicho plazo se interrumpirá si el Ayuntamiento solicitare aclaraciones adicionales necesarias para poder responder con la precisión adecuada.
4. La respuesta del Ayuntamiento servirá igualmente de base para la posterior redacción del Plan Parcial. Los criterios generales aceptados vinculan a la Administración municipal, sin perjuicio de eventuales cambios impuestos por razones legales de carácter formal o material o de modificaciones no sustanciales incluidas en la tramitación del Plan. La vinculación derivará asimismo de la inclusión del contenido de la respuesta en un convenio urbanístico, en los términos establecidos en los artículos 259 y siguientes de esta Ley. La Administración urbanística facilitará a los interesados cuantos datos y elementos informativos obren en su poder y sean necesarios para la redacción del Plan inicialmente aceptado.
5. Los interesados podrán formular avances del Plan que sirvan de orientación sobre las iniciales bases aceptadas en principio. La aprobación de estos avances sólo tendrá carácter interno, pero justificará un eventual reembolso de los gastos efectuados si, realizado el trámite de consulta, el avance se adecua sustancialmente a la respuesta y el Plan no fuera luego definitivamente aprobado. La realización de cambios impuestos por exigencias normativas posteriores olas modificaciones concretas impuestas en la tramitación formal del Plan no serán causa de la indemnización a que se refiere el párrafo anterior.
Artículo 58.
Documentación.
1. En los Planes Parciales de iniciativa particular, además de la documentación general, habrán de consignarse los siguientes datos:
a) Acreditación de la voluntad de las personas que ejercen la iniciativa y de los medios económicos con que cuenten para llevar a cabo la actuación.
b) Relación de afectados, con expresión de sus direcciones postales actualizadas.
c) En el caso del suelo urbanizable residual, estudio justificativo del Sector y del carácter de la urbanización, con especial referencia a las conexiones con los servicios viarios y de infraestructuras generales, modo de ejecución de las obras de urbanización y propuesta, en su caso, de compromisos de conservación, mantenimiento de la urbanización y prestación de servicios. Estos compromisos incluirán los que puedan vincular al promotor y a la Administración, así como los que ha de contraer aquél con los futuros compradores y los supuestos de subrogación de éstos o de la asociación que los agrupe.
d) Estudio económicofinanciero.
e) Fianza o aval equivalente al 2 por 100 del coste real y efectivo de la inversión prevista en el estudio económicofinanciero, en garantía de la prosecución y mantenimiento de la iniciativa emprendida.
2. En los casos de propietario único, cuando haya unanimidad entre los diferentes propietarios y en los demás supuestos que reglamentariamente se determinen, los Planes Parciales de iniciativa particular podrán contener ya las determinaciones concretas relativas a las cesiones obligatorias y al Proyecto de Urbanización, al que en tal caso sustituirán.
